La loi Alur, en vigueur depuis 2014, établit désormais les modalités d’établissement de l’état des lieux entre particuliers pour les locaux d’habitation (entrée et sortie), et de prise en compte de la vétusté.
Elle prévoit ce que l’état des lieux doit obligatoirement contenir, ainsi que les obligations du bailleur et du locataire dans la réalisation de ce document : les clés, le relevé des compteurs d’électricité, de gaz, d’eau, etc… Il est donc important de ne pas prendre cette étape à la légère et de n’oublier aucune mention obligatoire, au risque que le document n’ait aucune valeur juridique.
Constat d’état des lieux
par Huissier
Dans quel cadre faire un constat d’état des lieux par huissier ?
L’article 1731 du Code Civil indique qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à pouvoir établir la preuve contraire.
En cas de désaccord entre vous et votre interlocuteur (locataire ou propriétaire), l’état des lieux doit être réalisé par l’Huissier de justice à frais (en principe partagés).
S’agissant des locaux commerciaux, devant la complexité de description des locaux et de leurs équipements, il est essentiel de faire réaliser l’état des lieux (entrée ou sortie) par votre Huissier, tiers de confiance indépendant et expérimenté.
La présence de l’Huissier pour réaliser mon état des lieux, c’est plusieurs garanties. Tout d’abord, si le contexte est tendu (que cela soit avec mon propriétaire ou avec mon locataire), c’est un tiers indépendant qui va prendre le relais et purger les tensions en engageant sa propre responsabilité sur ses constatations. D’autre part, si l’une ou l’autre des parties est absente pour cause de mauvaise foi ou juste d’impossibilité d’être présente, ce n’est pas grave. Pas besoin de réunir tout le monde pour que mon Huissier grâce à son statut, puisse réaliser son constat.
Il sera opposable à chacun de la même manière, que l’on soit présent ou absent. Il n’est pas nécessaire de respecter le contradictoire.
Il faudra bien cependant qu’intervienne la remise des clés. Lorsque le contexte est conflictuel (souvent un état des lieux de sortie), l’Huissier vous donnera des solutions pour vous libérer des clés en bonne et due forme, sans engager votre responsabilité. Attention, la remise des clés opère transfert de responsabilité sur le bien.
A qui s’adresse le constat d’état des lieux ?
L’état des lieux s’adresse à vous tous, que vous soyez un particulier ou un professionnel.
Il est obligatoire dans le cadre de la prise de possession ou de la restitution de locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux.
Dans tous ces cas, il protège le propriétaire et le locataire. L’état des lieux est aussi important à l’entrée qu’à la sortie. Dressé par un Huissier de Justice, il permet d’éviter les litiges et désaccords fréquents quand il s’agit de la restitution du dépôt de garantie.
Faire réaliser un état des lieux par un Huissier de Justice c’est la garantie d’avoir un document incontestable, détaillé avec photographies qui permettra au propriétaire de prouver d’éventuelles dégradations et au locataire de démontrer sa bonne foi. Il rendra la remise des clés (que l’on soit à l’entrée ou à la sortie) incontestable. C’est un point essentiel auquel peu de personnes pensent. Car celui qui réceptionne les clés, prend à cet instant, la responsabilité sur le local loué. Le transfert des clés opère transfert de responsabilité !!
Enfin, si la location s’est mal passée et que votre interlocuteur fait le mort, la seule façon de se sortir de ce rapport locatif est d’être accompagné de votre huissier.
De quoi doit être composé le constat d’état des lieux ?
C’est un rendez-vous qui se tient sur place, où les parties (locataire et propriétaire) décrivent l’état du local avant de s’en transférer la responsabilité. Cette opération, de plus en plus technique, ne s’improvise pas !!
Réalisé par votre Huissier de justice (véritable professionnel du locatif), l’état des lieux est appelé un « Procès-verbal de constat d’état des lieux ».
Votre Huissier va parcourir les lieux « au millimètre », en décrire très précisément l’état (bâti, réseaux, équipements, éventuels éléments mobiliers, etc…) avec photographies intégrées au fur et à mesure dans son acte. Il va relever les compteurs, détailler les clés et en vérifier le fonctionnement. Ce document officiel (visuel purement objectif), du fait de l’indépendance et du statut de l’Huissier, sera une véritable preuve incontestable de l’état du local quel qu’il soit. La partie qui souhaiterait éventuellement contester, ne pourrait absolument pas soulever un quelconque « parti pris » ou la mauvaise foi. Prendre possession de son local loué ou le restituer dans de bonnes conditions, ça n’a pas de prix !!
Le document est communiqué officiellement aux parties (de façon dématérialisée et sur support papier pour le procès-verbal officiel). L’Huissier le conserve 25 ans dans son Etude afin de prévenir une éventuelle contestation.
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