Renouveler mon bail commercial

FETES DE FIN D’ANNEE = RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL : NE PAS S’Y PERDRE !

En fin d’année, nous pensons tout naturellement à Noël, à la Saint Sylvestre, aux cadeaux….

Mais c’est aussi le temps du renouvellement du bail commercial, prévu par l’article L145-9 du code de commerce.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public pour tout locataire : inscrit au RCS (ou au répertoire des métiers), de nationalité française, dont le bail porte sur un immeuble ou un local existant, et qui exploite un fonds de commerce dont il est propriétaire depuis trois ans au moins.    

En principe, c’est au bailleur d’être à l’initiative du renouvellement en formulant une demande de congé six mois au moins avant le terme. Il donne alors congé avec ou sans offre de renouvellement, ou avec offre de renouvellement sous condition suspensive (exemple : réaliser divers travaux).

L’offre de renouvellement peut prévoir un nouveau loyer (en principe plafonné), mais qui peut être déplafonné dans certaines situations, c’est par exemple le cas lorsque les locaux sont à usage exclusif de bureaux ou lorsque la destination des locaux a été modifiée.

ATTENTION, le congé donné au locataire doit être effectué par acte d’Huissier de justice six mois au moins avant le terme du bail.

Si le congé donné au locataire est sans offre de renouvellement, il doit contenir : les motifs pour lesquels le bailleur souhaite mettre un terme au bail, et mentionner la faculté pour le locataire de contester le congé ou demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Quatre cas de motif légitime sont offerts au bailleur pour refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction :

  •  S’il prouve que le bail n’entre plus dans le champ d’application des baux commerciaux,
  • Pour motif grave et légitime,
  • Pour immeuble en insalubrité,
  • Le local loué jugé dangereux.

Le locataire a 4 options principales :

  • accepter l’offre,
  • décliner l’offre,
  • accepter le congé sans offre de renouvellement,
  • contester le congé sans offre de renouvellement.

 Il peut également réclamer une indemnité d’éviction au bailleur lorsque ce dernier lui donne congé sans offre de renouvellement et sans motif légitime.

In fine, Il peut accepter le renouvellement du bail commercial tout en contestant le nouveau loyer.

Très important : en l’absence de congé donné par le propriétaire (hypothèse la plus probable) le locataire dispose de deux options :

  • formuler une demande de renouvellement au bailleur par acte d’Huissier de justice dans les six mois qui précèdent le terme du bail commercial,
  • ne rien faire et le bail commercial sera alors reconduit tacitement (attention la tacite reconduction peut générer un risque pour le locataire qui n’a plus de garantie de présence et qui risque une révision de loyer déplafonné).

En cas de demande de renouvellement, le bailleur à trois mois pour accepter ou refuser. En l’absence de réponse la demande est réputée acceptée. Lorsque le bail commercial est reconduit tacitement, c’est pour une durée indéterminée.

Le refus de renouvellement par le bailleur peut faire l’objet d’une contestation ou d’une indemnité d’éviction.

Attention, certaines clauses du bail commercial qui limiteraient le renouvellement ou pourraient porter atteinte au droit au renouvellement du locataire sont entachées de nullité.

Le loyer peut être déplafonné à l’issue de la douzième année et le bail peut prendre fin à tout moment suite au congé donné par le bailleur ou suite à une demande de renouvellement du locataire refusée par le bailleur.

HUISSIERS PARISIENS LEGATHUISS : [email protected]

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