Eviter les loyers impayés : les 7 commandements
Les loyers impayés sont un véritable fléau et il n’existe toujours pas à ce jour de solution miracle pour y échapper.
S’assurer de l’implication de son futur locataire
Le dossier de location.
On trouve aujourd’hui des candidats locataires qui constituent des dossiers de location très complets, bordés au millimètre. Tout y figure, jusqu’au nom des cautions, les RIB, les employeurs etc…
Attention aux dossiers falsifiés (environ 20% chez les particuliers). Assurez vous de la véracité des informations. Il en va de votre responsabilité.
Un dossier bâclé ou incomplet préfigure un locataire manquant d’exigence vis-à-vis de lui-même et donc vis-à-vis de votre bien locatif. C’est psychologique.
Le dépôt de garantie.
Un futur locataire qui rechigne à constituer le dépôt de garantie, rechignera à acquitter son loyer. A fuir…
Tant que ce n’est pas signé, vous avez le choix !
Bien choisir son locataire
Cela se fait premièrement par rapport au contact que vous avez eu avec lui, mais aussi sur le contenu de son dossier de location. Le feeling, c’est très important. Evitez les intermédiaires.
D’autre part, un jeune couple ne restera pas longtemps dans un studio ou un T1. Dans cette configuration, il vaudra mieux choisir une personne seule. En effet, si votre locataire reste peu de temps, vous devrez recommencer les démarches pour en trouver un autre.
Favorisez un locataire avec une situation professionnelle stable (personne en CDI, fonctionnaire, indépendant installé depuis longtemps).
Vérifiez la solvabilité de votre locataire
Le dossier locatif va permettre de savoir si votre futur locataire est bien solvable. Vérifiez que votre locataire gagne bien 3 fois le montant du loyer (barème habituel pour déterminer la solvabilité d’un locataire).
L’intervention d’un garant proche
Plus engageant que le recours à une garantie financière, impliquer un garant proche incitera le futur locataire à payer son loyer (lien moral entre le locataire et son garant).
En cas de retard de loyer, vous pourrez directement actionner le garant, qui ne manquera pas de faire pression sur votre locataire défaillant.
Entretenir une relation de confiance avec votre locataire
Bien communiquer avec votre locataire est essentiel. Montrez que vous êtes là pour la partie qui vous incombe (obligations liées au contrat de location). Cela s’anticipe dès le premier contact. Soyez réactif à son égard, il se sentira tenu de l’être pour ses propres obligations.
Anticiper les impayés
Détectez le plus en amont possible toute situation de futurs impayés. Délais de plus en plus longs pour régler le loyer, absence de nouvelles, dégradation des relations …
Là encore, maintenir une bonne communication avec votre locataire, un contact direct (tel, mail…) vous permettra de savoir rapidement s’il s’agit d’un oubli, ou si le problème est plus structurel. Savoir vite permet de décider vite.
Favoriser un arrangement amiable
Si votre locataire est dans l’incapacité temporaire de régler son loyer, efforcez-vous de trouver ensemble une solution amiable avec un étalement de l’arriéré avant de devoir entamer une procédure judiciaire. A défaut, tentez la médiation.
Dans tous les cas, le Commissaire de justice est le professionnel qualifié pour vous orienter sur les questions ayant trait aux rapports locatifs.