Photo de la tour Eiffel à Paris

Les charges de copropriété et la procédure accélérée de recouvrement, un outil certes classique, mais rapide et efficace

Le recouvrement des charges générées par une copropriété est prévu par la loi du 10 juillet 1965, articles 10 et 19 et par le décret du 17 mars 1967, article 18. La procédure de recouvrement est initiée par un commandement de payer délivré par Huissier de justice.

Une inscription d’hypothèque provisoire peut être prise par la copropriété dans un deuxième temps.

Article 19 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

« Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. »

(…)

Comment ça marche ?

Lorsque l’un des copropriétaires ne règle plus ses charges, le Syndic est tenu d’engager les poursuites en vue de l’obtention d’une décision de justice à son encontre.

Il convient de faire signifier par acte d’Huissier de justice un commandement de payer les charges de copropriété. A défaut de règlement dans le délai de 30 jours, le Syndic peut assigner le copropriétaire débiteur devant le tribunal judiciaire.

Il est également possible, en parallèle, d’inscrire une hypothèque légale sur les lots de copropriété concernés. Le syndic a qualité en parallèle, pour faire inscrire une hypothèque légale pour le compte du syndicat.

Si la dette est soldée, il peut en faire donner mainlevée et requérir la radiation, sans intervention de l’assemblée générale.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er de l’article 19 bénéficient du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil.

Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée.

Le Commandement de payer les charges de copropriété, dit « commandement article 19 ».

En cas d’impayé des charges de copropriété, le syndic doit procéder à la « mise en demeure » du copropriétaire défaillant.

Cette mise en demeure prendra la forme d’un acte d’huissier de justice signifié au domicile du copropriétaire défaillant qui aura 30 jours pour régulariser ses charges, à partir de la date de l’acte.

Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la date de réclamation officielle de l’impayé.

Extrait du commandement de payer les charges de copropriété :

« Faute pour vous de procéder au paiement dans le délai susvisé de la somme indiquée ci-dessus, vous pourrez y être contraint par toutes voies et moyens de droit prévus par la loi et notamment :

Par la SAISIE CONSERVATOIRE de vos biens mobiliers garnissant les locaux dont vous êtes propriétaire ou par la saisie conservatoire des loyers se rapportant à la location éventuelle de ces lieux, en vertu d’une ordonnance rendue sur requête par le Juge de l’Exécution, et en exécution du privilège spécial prévu par l’article 2102 alinéa 1° du Code Civil (privilège du bailleur étendu au Syndicat des Copropriétaires par l’article 19 susvisé de la loi du 10 Juillet 1965).

Par une HYPOTHEQUE inscrite sur vos biens immobiliers à cette adresse à la diligence du syndic en vertu de l’article 19 de la loi du 10 Juillet 1965.

Par le PRIVILÈGE SPÉCIAL prévu à l’article 2103, alinéa 1° bis du Code Civil et les articles 19-1 et 20 de la loi du 10 Juillet 1965 tels que résultant de la Loi n°94-624 de la loi du 21 Juillet 1994, portant sur vos biens immobiliers à cette adresse en cas de vente, ceci de façon automatique sans aucune nécessité d’inscription préalable.

Par la Saisie attribution des loyers si l’appartement est occupé par un locataire.

Je vous rappelle les dispositions de l’article 19 de la Loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Article 19 (Modifié par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 art. 54)

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la dette, sans intervention de l’assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée.

Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. »

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